德银首次覆盖正荣地产 给予买入目标价6.76港元：ng28官网入口登录

德银公布报告，首次覆盖面积正荣地产（06158），不予「购入」评级，目标价每股$6.76港元，较现价有潜在31%下降空间。德银指出，正荣地产全面提高提高，盈利快速增长动力强大。其低成本的优质土储、融资成本的上升及资产负债结构持续优化以及强大的销售将促成其盈利之后低快速增长并给与投资者低股息收益率报酬。正荣地产股份价格目前对应2019年预测市盈率大约4.8倍，较每股资产净值股份58%，估值较行业平均值2019年5.6倍预测市盈率及较每股资产净值股份38%为较低。

一、二线低成本的土地储备将受益于市场衰退正荣地产的土地储备策略性地产于在一、二线城市，德银预测其一、二线城市土储占到其总土地资产大约81%及总可售资源大约77%。其土地成本大约人民币4,800/平方米，相等于其2018年销售均价的29%（土地成本为同类布局房企中低于）。低成本的一、二线城市土储将强化正荣地产的竞争力，令其其沦为该等城市市场衰退的主要获益者。

时隔2018年构建人民币1,080亿元的合约销售后，预期公司的销售将快速增长20%至人民币1,300亿元。叛负债及融资成本上升反对利润率提高自2018年1月上市后，正荣地产大力提高其资本结构，通过以较低成本且年期较长的银行贷款、境内外债券及资产反对证券（ABS）以移位低成本的短期信托贷款。预期至2018年年底，公司的信托贷款占到总借贷份额将更进一步上升至约35%，（对比2014-2017年占到之比55%-80%），这将减低短期现金流压力及令融资成本在未来2年逐步上升至7%或以下（2015年11.6%；2016年8.5%），以致2018-2020的毛利率有望提高至24%-26%。此外，由于公司构建强大销售快速增长、销售回款亲率低、自上市后享有更大的权益基础及更加多的项目交付给，德银预期公司的净负债比率于2018年年底将上升至约100%，及于2019年更进一步上升（假设可持续债为债务，对比2017年274%；2018年上半年214%）。

强大销售瞄准68%盈利填充快速增长及6%-9%股息收益率由于继续执行能力強且享有一、二线城市的优质土储，正荣地产在2015-2018期间构建高达68%销售填充增长率及低于同业的销售均价（2016-2018年均价为人民币16,7000-20,900元）。基于项目交付给减少及利润率提高，德银坚信公司将之后构建强大的盈利快速增长，预期2019年盈利快速增长87%至人民币38亿元，2020年盈利快速增长至人民币54亿元。

假设股息分派比率30%，预期2019-2020年股息收益率约6%-9%，收益率幅度在研究覆盖面积公司中较高。

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