香港楼市样本|量价齐跌，20年前悲剧会否重演【南宫NG28注册平台入口】

2019年刚刚过9天，香港就再次发生了9起购房债权人案例。这个数量，相等于2018年一个季度的债权人数量，也早已与2017年全年的债权人数持平。

归咎于债权人量剧增背后的原因，不仅有因房价断崖式下降而引起的港人对香港楼市信心的失去，也掺入着银行加息、股票动荡不安等因素。这个仍然被视作“亚洲房价之最”的城市，正在经历一场“无法忍受的楼市之重”。连涨28个月逆连跌4个月 香港楼市小阳市中断1998年，是香港楼市一个悲惨的回想。亚洲金融风暴再加“八万五”建屋计划，使得香港房价从1997年时的高峰位体操式暴跌，一年里同比跌出28.2%，且一路跌了2003年。

到了2003年SARS期间，香港私人住宅售价指数早已跌至了与1991年时持平的61.6。当年7月时候，堪称跌了58.4的谷底。6年间，总计跌到了七成。

这一段回想，是港人断断想再行回忆起的。2003年7月后，香港楼市开始谷底声浪。2004年之后，香港政府的房地产政策大改向，楼市月衰退。

再加同时期里美国、欧洲、中国内地楼市均正处于较慢下跌期，这也希望了香港楼市下跌。这一上涨，就是15年。虽然期间也遇上过周期性的小波动，但波动期基本不多达半年，哪怕2008年全球金融风暴期间，其上调区间也只是从2008年7月到2009年3月。

整体大周期上能算得上是超级牛市。香港也因此倒数8年被排为全球最无以开销楼价城市之首，瑞银甚至直指其为全球20个大都市中房地产泡沫指数最低的城市。数据表明，2003年7月-2018年7月，香港私人住宅价格指数已从低谷的58.4，下降到了394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别超过7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅皆在10%以上。其中，从2016年4月到2018年7月的这28个月，是一个倒数飞行高度的小阳市，且指数已倒数21个月创意低，总计涨幅约45.47%。

但到了2018年8月，这个小阳市中断了。香港差饷物业估价署发布数据表明，2018年8月，香港私人住宅售价指数报393.9，按月微跌0.076%。其中，中小型单位楼价指数报397点，按月微跌0.025%；大型单位楼价指数报331.1点，按月跌到0.57%。

中原城市领先指数统计资料的明确成交量价数据表明，2018年8月份香港一手住宅安记录1474宗及180.4亿元，较7月份的1739宗及348.4亿元暴跌15.2%及48.2%；二手住宅注册则袭港3085宗，总值268.5亿元，较7月份的4032宗及362.0亿元暴跌23.5%及25.8%。所有口径的数据都折射出一个转折点的到来，但当时并没有人能知道这一次的消息传递不会持续多久，是一个月，还是半年，一年？大家对香港楼市仍然抱着有向往。

深圳中原在去年8月的报告中还写道：预计在9月份，市场相继消化新房策的影响，不会有更加多新盘发售，再加高铁通车这个受到影响因素下，希望需要造就楼市的气氛，让一手交投量及金额止跌回升。但到了9月时，香港私人住宅售价指数更进一步暴跌，报389.5；10月时，报380.3；11月时，报366.3点。据香港土地注册处数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较2017年同期538亿港元上升51.6%。11月份住宅销售量2635套，2017年同期为5694套，同比上升54%。

地王流拍 豪宅弃购香港物业投资从吃香到无以鼻腔 私宅指数倒数4个月暴跌，再加成交量价的同比折腰，交易端的凉意，开始渐渐传导至投资末端。去年10月17日时，香港地政总署发布通报，坐落于香港山顶文辉道乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金并未超过政府就该用地所定的底价，政府不采纳此前收到的 5 份标书，地块宣告流拍。

据报，上述地块占地约18.94万方尺(大约2.1万平方米)，为8年多以来首次出售，科近于难得的大型超强豪宅项目。市场估值大约242.59亿至485.18亿港元，被视作“定地王”。共计新鸿基地产、恒基地产、长实集团、嘉华国际，及九龙仓+新世界发展+信和置业+南丰集团+华懋集团+中国海外发展联合体5家企业参予投标。但最后，他们得出的报价皆没超过港府就该用地所定的底价。

而反观半年前，香港的土地市场还是各家欢迎，地王赶出——2017年2月，合景泰富合力龙光地产，花费168.55亿港币夺下香港鸭脷洲地块，超越香港近20年单幅地块总价纪录。5月16日，坐落于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地，由恒基兆业以232.8亿港元摘获，楼面地价为50064港元/平方英尺，总价及单价皆自创香港特区政府卖地纪录。5月31日，香港地政总署发布，坐落于九龙启德第1F区2号地盘的新九龙内地段第6556号的用地，以港币246亿批予合裕发展有限公司（母公司：南丰发展有限公司）。

香港总价地王将近半个月就被创下。2018年5月时，新鸿基地产以251.61亿港元竞得启德第1F区1号地盘，再次篡位香港史上总价地王。碧桂园、万科、恒大、中海、龙湖、世茂房地产、龙光、合景泰富、奥园、雅居乐、深圳控股、海航等诸多内地房企，也都在2017年-2018年上半年里社会各界地南下香港提供项目。

其中，2017年11月时，世茂房地产等共计五家发展商合力以近173亿港元作价的长沙湾临海地，是2017年内香港4总百亿级土地出让的其中一例，也是当时的全港三高住宅土地。个人物业方面，也某种程度遭遇了硬着陆。

2018年10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交价，亏损大约68万港元，为区内首宗“剧痛”出售案例。据理解，2015年1月，卖家以1305.98万港元售予这一房产。去年12月，卖家以1820万港元的价格上海证券交易所出售，今年5月降价至1650万港元，上月又倒数两次降价至1450万元仍无人问津。直到10月22日降至1300万港元才以求成交价，而这一价格较最初挂牌价已减少520万港元，降幅相似30%。

而早已买断的交易，也因价格变动频密经常出现变数。进年仅9天，香港就早已再次发生了9起弃购案，其中仅次于的一例，购房人因弃购而须要损失的定金高达3600万港元。1月11日时，据南华早报报导，一名买家2018年12月31日时原本计划以7.22亿港元出售香港尼克尔森山顶项目（Mount Nicholson）的16号屋（7978平方英尺）。

然而在交完3609.41万港元定金（总房款的5%）后，该豪宅的总价已一个月内体操跌到至6.5亿港元，买家愤而自由选择弃购。报导称之为，被弃购的房产坐落于仅有亚洲最便宜的地段，是山顶豪宅Mount Nicholson的一套三居室豪宅，享有私人花园、屋顶平台和游泳池设施。在2018年12月31日时，这套房产以每平方英尺90484港元单价出售（约合每平方米85万元人民币）。

而Mount Nicholson的牵头开发商会德丰（Wheelock Company）也对外具体回应，已缴纳的定金将会被撤回。多个机构看跌 政府反对消息传递香港楼市将时逢15年来仅次于调整周期？ 从交易末端到投资端的各种不平稳个案，为香港楼市这一轮调整曲线减轻了坠落在节点。

另加大陆经济上升、国际贸易摩擦激化、各大股市走势低迷，以及香港2018年6月之后空置税新的措施、加息等新政的实施，一系列影响因素交汇下，各大机构屡屡喊跌香港楼市。投资银行里昂证券指出，经历了多年下跌后，随着市场人气急剧下降，香港楼价将大幅度暴跌。

该行预测，香港的房地产市场于是以经历十五年来最好的宏观环境，利率下降、经济上升和人民币升值于是以冲击着香港楼市。随着居民对房价的开销能力上升以及有可能好转的市场情绪，预计未来一年房价不会经常出现15%的消息传递。

标普回应，香港政府于6月发售空置税新的措施后，在供应减少及出售气氛转差下，再行再加香港息口下降，以及贸易战带给经济不明朗，坚信不会更进一步影响楼价。“香港流动性不足况将完结，令其香港楼市经常出现转折点，由2018年第三季高峰计，未来12个月本港楼价不会跌到5%至10%。

”仲量联行香港董事总经理曾焕平回应：“近年来，香港各区域市场更加倚赖于中资企业来港扩展的市场需求来反对其区域快速增长。时移世易，中美贸易摩擦激化将对香港的经济及楼市导致一定压制，再加国内经济快速增长上升，我们预期香港住宅价格将于2019年底前暴跌15%，香港长达10年的楼市下降周期将勒令结束。”而如果中美贸易摩擦持续好转或股市之后下降，仲量联行方面预测香港住宅均价跌幅或将低约25%。低力国际香港估价及咨询服务高级董事郑亥延也在《2019年香港物业市场未来发展》中认为，香港房地产市场步入调整期，但市民对住宅市场需求强大，预料2019年下半年住宅市场将不会回稳，全年楼价暴跌3.8%。

连已卸任的李嘉诚，也在1月11日长实集团晚宴上极力说服投资人，“2019年世界经济很简单，大家都要小心点。香港经济不好，香港楼价跌到也是长时间，经济都在较低快速增长。香港房地产市场今年或有更大的波动。

香港人买了自己寄居，分期付款没问题的话，那么你应当卖，因为买了寄居，但是千万不要买了油炸，波动得意的”。当然，也有看多的。美银美林公开发表研究报告回应，由于今年利率前景更为较好，环球经济快速增长转弱；该行预计香港楼价将时隔去年8月至12月自高位调整7.5%后，到今年第二季进初将更进一步调整5%-10%，而后寻找价位承托。摩根士丹利堪称指出，2019年买家将开始获释被压迫的市场需求，今年香港楼价有可能下跌2%。

早已进港的内地房企，因为整体投资额并不大，对于香港楼市的这一轮调整心态则祥和许多。龙湖副总裁胡若翔分析指出，香港之前的市场过于可怕了，消息传递很长时间，这一轮调整显然影响了对龙湖在港项目前景的过高预期，不过总体是安全性的，因为龙湖当年拿地的价格比较不低。他对后市并不乐观，指出市场不会渐渐走稳。

对于香港楼市的这次消息传递，香港政府方面则态度极力，有意援助。2018年12月10日，香港特别行政区行政长官林郑月娥在参加“香港经济峰会2019”时具体回应，虽然近4个月来，香港房价暴跌了3.7%，但这个调整幅度相比之下没能抵销2018年的升幅，更加不要说道由她离任以来，即7月1日后的升幅，“所以若有人存在任何幻想，看见楼价跌到，政府之后不会出有讨救市，可以不必想要了”。而1月6日，香港财政司司长陈茂波也发表文章称之为，虽然楼价暴跌，但香港政府短期有意限制税收等管制措施提振楼市。

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